2025年不動産市場の転換点｜FPが解説する新たな投資戦略と市場動向

全国平均地価の上昇（+2.7％）
2025年の全国平均地価は前年比+2.7%と、4年連続で上昇幅が拡大しました。これはバブル期以降で最大の伸び率だった前年（+2.3%）をさらに上回るものです。景気回復や低金利の継続が背景となり、都市部や利便性の高いエリアを中心に住宅・商業の両市場で需要が旺盛です。

住宅地の地価上昇（+2.1％）
住宅地は前年の+2.0%から+2.1%へと上昇幅が拡大。都市部や交通利便性の高いエリアでの住宅需要が根強く、特に既存住宅（中古住宅）の流通量が増加しています。新築住宅は建築コストや人件費の上昇、用地不足の影響で供給が減少し、中古市場への需要シフトが加速しています。

商業地の地価上昇（+3.9％）
商業地は+3.1%から+3.9%へと大きく上昇。観光・インバウンド需要の回復、オフィス回帰、外資系ホテルの開業ラッシュなどが主因です。再開発や半導体工場誘致などの大型プロジェクトが進む地域では、地価の大幅上昇が目立ちます。特に三大都市圏や地方中枢都市での上昇が顕著です。

投資市場の活況と資金流入
2024年の不動産投資額は5兆円に達し、コロナ前の2019年を超える規模となりました。2025年も引き続き投資熱は高く、東京は世界の都市別投資額でトップを記録。アジア太平洋地域全体でも前年比82%増と、世界的にも日本市場の堅調さが際立っています。

新築マンション供給減と中古シフト
新築マンションの供給は過去最低水準まで落ち込み、首都圏の用地取得件数は2024年9月までで35件と激減。新築価格の高騰と供給減を背景に、「中古シフト」が加速し、資産価値維持が期待できる中古住宅への需要が拡大しています。

都市部・地方都市の二極化
三大都市圏（東京・大阪・名古屋）では全用途平均+4.3%、地方中枢都市（札幌・仙台・広島・福岡）では+5.8%と、全国平均を上回る伸びを示しています。一方、人口減少エリアや利便性の低い地域では、地価の停滞や下落も見られ、市場の二極化（三極化）が進行しています。

コンパクトシティ・スマートシティ化の進展
都市部への人口集中や再開発が進み、都心や主要都市の「コンパクトシティ」化が加速しています。東京・大阪・福岡などでは再開発プロジェクトが多数進行し、商業地価や住宅価格の上昇を牽引しています。一方で、地方や郊外では人口減少や高齢化の影響で新築供給が減少し、「建てても売れない」リスクが顕在化しています。

新しい住まい方・需要の多様化
テレワークの普及やワーケーション、二拠点居住といった新しいライフスタイルが定着しつつあり、郊外や地方都市の住宅需要が活性化しています。これにより、東京などの都心部だけでなく、利便性の高い郊外や観光地でも不動産価値の上昇が見られます。

法改正・環境対応の強化
2025年は省エネ基準の義務化や建築基準法の改正が進み、新築住宅のコスト上昇や既存物件のリフォーム需要増加が顕著です。管理コストや金利の上昇も賃料上昇圧力となり、賃貸・売買市場双方で「既存住宅」へのシフトが進んでいます。

価格上昇・需要集中
東京都心や大阪、名古屋などの主要都市、再開発エリア、半導体工場進出地域は今後も高騰が続く見通しです。

緩やかな下落
利便性が高い郊外や一部地方都市は安定または微増。

無価値化リスク
人口減少や需要低迷が著しいエリアでは、空き家・空室リスクや地価下落が深刻化しています。